Mnoho klientov si pri kúpe svojho bývania dáva otázky – Čo si môžem dovoliť kúpiť? Aká by mala byť maximálna cena bytu či domu? Dá mi banka hypotéku? Koľko peňazí ešte potrebujem? A akú splátku budem mať? Zvládneme to platiť so všetkými ďalšími výdavkami?
Poďme si teda prejsť tie najdôležitejšie veci, za akých podmienok Vám banky vedia poskytnúť hypotéku a na aký dlhý čas.
Hypotekárny úver alebo jednoducho hypotéka je úver na bývanie zabezpečený nehnuteľnosťou. Žiadateľom môže byť každá fyzická osoba, ktorá má minimálne 18 rokov, ktorá je občanom SR alebo má v SR trvalý pobyt a má príjem zo závislej činnosti (mzda), z podnikania alebo iný príjem, ktorý vie banke zdokladovať.
Splatnosť hypotéky
Splatnosť hypoték sa zvyčajne pohybuje medzi 4 až 30 rokov, no niektoré banky vedia poskytnúť hypotéku až na 40 rokov. Dôležitý je vek žiadateľa o hypotekárny úver, od ktorého sa odvíja maximálna doba. Mnohé banky akceptujú vek do 65 rokov, sú aj výnimky do 70 rokov.
Výška hypotéky
Maximálna výške hypotéky závisí od bonity klienta, t.j. od jeho príjmu, možnosti splácať mesačnú splátku a od hodnoty nehnuteľnosti.
Ako si to teda vypočítať?
- Maximálna výška hypotéky závislá od príjmu žiadateľa
Nesmie prekročiť 8-násobok čistého ročného príjmu. Takže v čase žiadosti o úver vynásobím môj čistý mesačný príjem dvanástimi a výsledok opäť vynásobím ôsmymi. V prípade, ak v tomto čase už splácam nejaké úvery, maximálna výška hypotéky bude nižšia o túto súčet ich zostatkov.
Príklad:
Čistý mesačný príjem žiadateľa – 1600 eur
Čistý mesačný príjem manželky – 1000 eur
1 vyživované dieťa – 0 eur
Zostatok spotrebného úveru – 15 900 eur
Prečerpanie na bežnom účte – 2700 eur
Výška mesačnej splátky – 290 eur
Maximálna výška hypotéky = (1600 + 1000)x12x8 – 15900 – 2700 = 231000 eur
Pri príjmoch z podnikania závisí výpočet mesačného čistého príjmu od usmernenia konkrétnej banky. Zväčša je to 10% z ročného obratu alebo sa akceptuje príjem na základe dane (základ dane – daň)/12.
- Maximálna výška hypotéky závislá od hodnoty nehnuteľnosti
Banky spravidla poskytujú úver do výšky maximálne 80% z hodnoty založenej nehnuteľnosti, v niektorých prípadoch až do výšky 90% z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Banky nemôžu poskytnúť vyšší úver ako je 90%, pričom hodnotu nehnuteľnosti určuje znalec resp. je určená kúpnou cenou. Do úvahy sa berie nižšia suma. 100 percentná hypotéka už dnes nie je reálna, ale je možné dofinancovať časť z tejto sumy, v niektorých prípadoch aj celú sumu z iných zdrojov – spotrebného úveru či stavebného úveru, za predpokladu, že žiadateľ je dostatočne bonitný.
Príklad:
Ak zoberieme do úvahy situáciu rodiny z vyššie uvedeného príkladu a zároveň vieme, že banka im poskytne hypotéku do výšky 80%, tak maximálna hodnota nehnuteľnosti, ktorú si môžu kúpiť bude:
80% = 231000 eur
100% = 288750 eur
Rozdiel vo výške 57,750 eur budú musieť vyfinancovať z vlastných zdrojov.
- Maximálna výška hypotéky podľa výdavkov
Banky vypočítavajú parameter maximálnej splátky, ktorú môže klient mať a berú do úvahy životného minimum, výšku existujúcich splátok, výšku potrebnej rezervy – 40% a stress test (to znamená, že k úroku, klienta pripočítajú 2% – simulované zvýšenie súčasnej úrokovej sadzby).
Príklad:
Najskôr si ešte vypočítame životné minimum našej rodiny:
- Žiadateľ – 210,20 eur
- Manželka – 146,64 eur (životné minimum na druhú dospelú osobu)
- Dieťa – 95,96 eur
SPOLU: 452,80 eur
Výpočet maximálnej splátky s potrebnou rezervou 40% (vo výpočte využijeme koeficient 1-0,4=0,6 0,6)
(1600 + 1000 – 452,80)x0,6 = 1288,32 eur
Výpočet maximálnej splátky po odpočítaní úverov
1288,32 – 290 eur = 998,32 eur
Toto je splátka, pri ktorej banka zohľadňuje stress test. To znamená, že banka poskytne tejto rodine úrok 1%, ale pri výpočte splátky počíta 3% (1% + 2%).
Ak by sme vypočítali splátku z maximálnej sumy úveru 231000 eur, na dobu 30 rokov, pri úrokovej sadzbe 1%, splátka je 742,99 eur. Túto splátku bude žiadateľ platiť po dobu dohodnutej fixácie mesačne.
Ale splátka so stress testom je 973,91 eur.
V prípade tohto klienta to vychádza naozaj veľmi tesne. Ak by mal príjem o niečo nižší, museli by sme prepočítať aj maximálnu výšku hypotekárneho úveru a aj výšku nehnuteľnosti.
Kde získam informácie
Máte samozrejme viacero možností, ako viete získať tieto informácie:
- Na základe vyššie dostupných informácii si vypočítate na akú maximálnu výšku hypotéky máte nárok. Porovnáte si úrokové sadzby, vyberiete pre Vás najideálen a vypočítate si výšku hypotéky napr. na portáli “finančného kompasu”
https://www.financnykompas.sk/
Pozor – úrokové sadzby uvádzajú banky “od” a závisia od mnohých aspektov – bonity klienta, účtu, poistenia a podobne. Zároveň nezohľadňujú mieru RPMN – ročná priemerná miera nákladov. To znamená, že nízke úroky neznamenajú automaticky najvýhodnejšiu pôžičku, pretože spolu s poplatkami môžete nakoniec zaplatiť viac ako v inej banke pri vyššom úroku.
- Investuje čas do zistenia informácii a získania ponúk od konkrétnych bánk.
- Investujete pol hodinu času na zosumarizovanie informácií, ktoré nám poskytnete a necháte si jednoducho vypracovať ponuky od nás.
Za túto službu neplatíte vôbec nič a ani Vás k ničomu nezaväzuje. Našu spoločnosť platí banka až v momente poskytnutia hypotekárneho úveru. Získavame províziu od banky rovnako ako ju získavajú aj pracovníci, ktorí Vám poskytnú úver v konkrétnej banke. Rozdiel je iba v tom, že od nás môžete získať komplexné informácie o všetkých bankách a skoro Vás to nič nestojí.
Veríme, že sme Vám trošku objasnili pravidlá získavania úverov a budeme radi, ak Vás aj spoznáme a budeme môcť osobne previesť cestou ich získania.
Príjemný deň 🙂
