Finančná poradkyňa: Najprv si preverte výšku úveru, potom vyberajte nehnuteľnosť

Financial advisor: First check the amount of the loan, then choose the property

Kritériá poskytovania hypotekárnych úverov sa často menia. Zvyšovanie úrokových sadzieb, nové pravidlá vydané Národnou bankou Slovenska pre ľudí nad 40 rokov, akceptovanie príjmu z podnikania alebo rodičovského príspevku… Preto je dobré mať po ruke odborníka, ktorý má naštudované detaily a skúsenosti z praxe. Proces žiadosti a poskytnutia úveru nám v rozhovore priblížila Martina Mošková, finančná poradkyňa z BpV. 

Plánujem kúpiť nehnuteľnosť, mám si najprv vybrať byt alebo zistiť výšku možného hypotekárneho úveru?

Určite odporúčam, aby si klienti zistili výšku možného hypotekárneho úveru vopred. Je to lepšie nielen z pohľadu výšky hypotéky, ale aj ďalších možností, ktoré by sme mali dopredu vedieť a riešiť (napr. možnosť založenia rodičovskej nehnuteľnosti alebo zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov) a hľadať už nehnuteľnosť podľa daných okolností. Banky v rámci poskytovania hypotekárnych úverov uplatňujú určité kritéria maximálneho úverového zaťaženia. Berie sa do úvahy nielen maximálny úver z pohľadu čistého príjmu, ale banky zohľadňujú 40% finančný vankúš, životné minimum členov rodiny, úvery vrátane kreditných kariet, navýšenie úrokovej sadzby o 2% stress rezervu a od nového roku aj vek. Banky zohľadňujú aj rôzne postupy a možnosti, keď bol klient práceneschopný alebo čerpá rodičovskú dovolenku alebo zmenil zamestnanie. Treba vedieť, do ktorej banky ísť vzhľadom na konkrétnu situáciu klienta. Preto odporúčam najprv riešiť finančnú stránku a až potom hľadať nehnuteľnosť, aby sa nestalo, že klient zaplatí rezervačný poplatok, ktorý mu pre neschválenie úveru prepadne. V našej spoločnosti, ak klient kupuje nehnuteľnosť od nás, v takýchto prípadoch rezervačný poplatok vraciame. Nie je to však bežné, lebo predávajúci i realitná kancelária už do obchodu investovali čas aj peniaze.

Potrebujem určitú sumu aj v hotovosti? Koľko?

Zvyčajne banka poskytuje úver do výšky 80% hodnoty respektíve kúpnej ceny nehnuteľnosti. Sú banky, ktoré za určitých podmienok vedia poskytnúť aj 90%, ale treba povedať, že toto je pre klienta drahšia alternatíva, lebo úroková sadza sa v tomto prípade zvyšuje. Sú možnosti ako vie klient vykryť aj celú kúpnu cenu. Napríklad založením ďalšej nehnuteľnosti, dofinancovanie medziúverom od Prvej stavebnej sporiteľne (PSS)alebo spotrebným úverom, ktorý sa však poskytuje s vyššími úrokmi. PSS má nižšie úroky a vie úver poskytnúť až na 30 rokov, čo znižuje výšku splátky. Aj toto sú veci, ktoré je lepšie mať vykomunikované vopred, čiže pred výberom a rezervovaním nehnuteľnosti.

Aký je postup pri žiadosti o hypotekárny úver?

Pokiaľ rieši klient úver cez finančného poradcu, tak to nie je veľmi komplikované. V našej spoločnosti najprv s klientom absolvujeme vstupnú konzultáciu. Zistíme všetky potrebné informácie, ktoré majú vplyv na výšku úveru a jeho získanie. Následne spracujeme možnosti bánk a komunikujeme s ním jeho preferencie – mimoriadne splátky, fixácie, úrok verzus mesačná splátka, poplatok za splatenie úveru a iné. Po vybratí najvhodnejšej banky sa pustíme do práce. Vypracujeme žiadosť, papierovo alebo elektronicky, a so všetkými potrebnými dokumentmi sa ide do banky. V podstate až do finálneho podpisu úverovej dokumentácie klienta nepotrebujeme. Všetko riešime za neho. Pokiaľ si teda banka nevyžiada ešte dodatočnú dokumentáciu, kde je potrebná aj jeho súčinnosť.  Pri nehnuteľnostiach vo vlastníctva našej spoločnosti zabezpečíme aj znalca a klient sa ani o tieto veci nemusí starať, rovnako ako o záložné zmluvy či kataster.

Čo sa za posledné mesiace pri poskytovaní úverov zmenilo?

Zvýšili sa najmä úrokové sadzby a mnohým klientom sa znížil úverový limit prepočítaný cez splátku. Tiež tu máme legislatívne obmedzenie veku, kde sa znižuje koeficient na prepočet maximálneho úverového zaťaženia pre ľudí po 40-tke, pokiaľ si chcú zobrať úver na viac rokov ako je do ich 65. roka života. Je to opatrenie Národnej banky Slovenska, ktorým chce zabrániť nadmernému zadlžovaniu obyvateľov vo vyššom veku. Každopádne neodporúčam klientom so žiadosťami o úver čakať, lebo úrokové sadzby sa v najbližšom období znižovať nebudú. Sú banky, v ktorých dnes požiadate o úver a čerpať ho môžete do pol roka. Čiže si zaistíte súčasnú úrokovú sadzbu.

Spomínali ste, že rôzne banky ponúkajú rôzne produkty a líšia sa podmienkami poskytnutia. Ako si teda vybrať banku?

Najskôr treba zistiť čo všetko mám na stole a čo daná banka akceptuje. Či už ide o príjem ako konateľa, živnostníka, rodičovský príspevok... Ovplyvňujúcimi faktormi môže byť: občan bez trvalého pobytu, dlhšia práceneschopnosť v nedávnom období, zmena zamestnávateľa, negatívny záznam v registri... Banky rozdielne pristupujú k príjmom, aj preto sa môže stať, že klientovi nevyjde ako najvhodnejšia ponuka z jeho existujúcej banky. Klienta zaujímajú aj možnosti mimoriadnych splátok, poplatky, poistenie a samozrejme hlavne výška úrokovej sadzby.

Koľko trvá celý proces? Nemôže sa stať, že byt sa medzi tým predá niekomu inému?

Je to individuálne, ale pokiaľ je proces hladký, tak zväčša do týždňa. Proces môže byť predĺžený supervíziou (podrobnejšie preverenie klienta), tá môže trvať aj 10 dní. Ak už máte rezervovanú nehnuteľnosť a schválenie vám ponáhľa je dôležitá komunikácia medzi všetkými zúčastnenými stranami. Aj preto je lepšie si zistiť možnosti poskytnutia úveru vopred, ako sme spomínali na začiatku rozhovoru. V krajnom prípade sa môže stať, že klient príde o rezervačný poplatok, ktorý je zväčša 3% z kúpnej ceny.

Aké komplikácie môžu nastať?

Komplikácie môžu nastať, ak má klient záznam v úverovom registri a úver nie je možné schváliť.
Klient môže byť na blackliste banky alebo banka zníži hodnotu nehnuteľnosti a klient nedostane požadovanú výšku. V niektorých prípadoch banka neakceptuje príjem – najmä pri zmene zamestnania alebo pri podnikateľoch pri vychádzaní z daňového priznania predchádzajúceho roku a kontrole výpisov z účtu toho súčasného, kde došlo k zníženiu príjmov. Pri cudzích štátnych príslušníkoch z tretích krajín – neakceptuje banka klienta a neposkytne mu úver.

Akú úlohu zohráva v celom procese osobný finančný poradca? Potrebujem ho?

You don't need it, you can arrange everything yourself. However, it will take you longer and it is possible that you will not choose the most suitable offer without experience. The main currency of a financial advisor is experience with all banks and practice. After familiarizing himself with the client's situation, the advisor knows which bank is suitable for him, whether from the point of view of the source of income, the amount of installments, the type of property and other factors. The financial advisor has studied this information and the client can thus save time by finding out the conditions in several banks, comparing, assessing and solving the details. At the same time, the consultant takes care of matters at the cadastre, the expert, the entire application process and is paid by the bank, so this service costs the client nothing. Of course, you have to choose the right adviser.

Author: Team BpV